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美的置业毛利率大降 高溢价拿地“后遗症”开始显现?

美的置业毛利率大降,高溢价拿地“后遗症”开始显现?

来源: 环球老虎财经app

原创 黄海

作为美的当家人何享健的地产版图,美的置业依靠美的集团的“背书”在借款利率方面一直保持优势。但是由于高溢价拿地,公司近两年毛利率颇受其困扰。跨入千亿阵营的美的置业在地产调控下未来需要更加稳健。

美的实控人何享健的地产版图开始结果。上市两年,美的置业在千亿阵营里站住脚跟。

3月25日,美的置业召开业绩发布会。业绩报告显示,2020年度,美的置业实现合约销售额约1261.6亿元,同比增长24.6%;实现营收524.8亿元,同比上升27.6%;录得核心净利润48.0亿元,同比增加15%。

虽然营收净利润双位数增长,但是毛利率却下跌9.4个百分点,降至22.2%。对于毛利润下滑,业绩报告中,美的置业用寥寥数语给出回应:“毛利及毛利率的下降主要由于销售成本的上升带动所致。”

市场的消极情绪或因美的置业的利润表现。3月25日开盘,美的置业股价一路下探。截至收盘美的置业报收15.6港元/股,跌幅高达11.66%,领跌H股房地产板块。

此外,2020年美的置业现金短债比为1.52,扣除预收账款后的资产负债率为76.4%,踩中一条红线。

其实,美的置业此次毛利率的下滑或与此前高溢价拿地有关,这同时考验其现金流。然而背靠美的集团,美的置业在借款利率上也有美的集团的背书。

高溢价拿地频现,销售成本大增45% 

报告显示,期内美的置业销售成本合计408.3亿元,同比上升45.1%。美的置业点出关键,增幅一是因为会计确认销售总面积较2019年上升33.2%至607.6万平方米,其二则是因为“单方成本”较2019年上升。

美的置业财务官林戈进一步表示,“2018年和2019年,公司拿地的地价较高,加上现在限售限价等政策,导致公司毛利率水平下滑。”

问题指向美的置业此前几年中的高溢价拿地策略。

2019年,美的置业新增土储1453万平方米。第三方数据显示,上述新增土储对应货值近2000亿,业内排名18位,比美的置业当年的销售排名高出16个位次。

美的置业为这些土储付出的成本不小。公开信息显示,2019年内美的置业多次以超过50%的溢价率获取土储。

以当年4月为例,4月3日,经176轮竞价后,美的置业以6.43亿夺浙江台州宅地,楼面价约8570元/平方米,溢价率86.6%;4月20日,斥资7.65亿元拍下衡阳“地王”,溢价率为44%;4月23日,美的置业又以28.57亿元竞得武汉地块,溢价率72.9%。

回顾美的置业上市前后的几年历程,“高溢价拿地”近乎成为美的置业的代名词。

早在2018年1月,美的置业就以28.4亿元力压恒大、万科,溢价44%拿下佛山地块,吹响了“拿地冲锋号”。此后的几个月里,截至美的置业上市,其先后在宁波、佛山、舟山、大理拿下多宗高溢价地块,溢价率从44%到81.74%不等,累计拿地金额突破170亿。

风口还在的时候,企业如何扩张都不为过。而当地产迈入白银时代,任何激进行为都得不合时宜。

财报显示,2019年美的置业的毛利率同比下降了1.1个百分点,利润问题初现端倪。同年的业绩说明会上,面对外界的提问,美的置业总裁郝恒乐表示,“不会激进拿地,坚持不拿高价地王。”

现实与管理层的预想出现偏差。

2020年5月,美的置业以 26.9 亿摘得扬州一宗地,溢价率 78.1%;6 月,以 22.38 亿元竞得义乌经济技术开发区地块,溢价率 51.41%;9月,美的置业又溢价97.2%拿下南宁江南区地块,对价9.93亿元。

今年开年,美的置业以31.38亿元拿下义乌地块,溢价率达到了77.3%,楼面价达到25009.29元/平方米,创义乌高层地块成交楼面价新高,又现地王。

高溢价拿地考验美的置业现金流 

连续几年的高溢价拿地对美的置业的现金流提出考验。

公开资料进一步显示,自2016年提出千亿计划后,美的置业经营现金流连续3年告负。

2016年至2018年间,其经营现金流分别为-55.54亿元、-73.57亿元和-166.15亿元。这样的情况一直持续到2019年年中,彼时美的置业经营现金流约为-82.66亿元,直至2019年末才转正为5.95亿元。

2020年上半年,因在公开土地市场上的激进表现,美的置业经营现金流为-66.95亿元。

随着房企监管力度的不断加码,尽管背后站着大股东美的集团实控人何享健及其儿媳卢德燕,美的置业还是选择通过合营方式减轻压力。

截至2020年底,美的置业的总土地储备约5398万平方米,涉及63个城市的321个物业开发项目,其中通过合营企业及联营公司参与的在售和待建项目合计89个。

拿地成本高企,少数股东权益走高,美的置业的利润表现随之低迷。

报告显示,2020年度美的置业归母净利润为43.3亿元,增幅从前几年的67.85%和34.12%,直接降至0.5%,同比仅增2000万元。

归母净利润的差额流向了少数股东。报告显示,2020年美的置业少数股东所占利润同比增长2227%至4.99亿元,占比由2019年的0.5%上升至10.34%。

这意味着美的置业合作开发项目的增多,第三方数据显示,美的置业2020年的权益占比由2019年的71.98%降至67.3%。

安信证券于2020年12月中旬发布的一份研报同样印证了美的置业表外不确定性正在上升。研报显示,2020年上半年美的置业少数股东权益、其他应收款占比略高于TOP50房企中位数;2020上半年公司对外担保与净资产之比较2019年上升5.1%至27.6%。

2015年前后,三四线楼市火热,包括中南置地、中梁控股、蓝光发展等在内的多家大型房企都选择加码三四线土储积累规模。美的置业上市之初,曾有业内人士指出其特征比较明显,土地储备集中在三线城市。

迈入千亿之后,美的置业的拿地重心悄然从三四线城市转移至一二线。

据悉,美的置业2020年内新增60个地块,对应新增土储总建筑面积1323万平方米。据管理层透露,上述土储中二线及以上城市的占比达79%,长三角及珠三角区域合计占比56%。年内新进入温州、绍兴、珠海、洛阳等地。

与三四线土储相比,一二线城市土地交易活跃,价格、成本也更高。

背靠美的集团,美的置业融资成本保持低位 

对于美的置业,激进打法的另一个负面效应体现在债务层面。

过往数据显示,2015年至2017年,美的置业净负债率分别高达622.1%、624.7%、118.9%。直到2018年谋求上市,美的置业的净负债率才降至100%以下,为97%。这一数据仍比同行高出9个百分点。

最新财报显示,截至2020年底,美的置业负债总额同比再增11.42%,达到2435.35亿元,有息负债为586亿元。其中,公司短期借款为122.55亿元,债券融资数额则较2019年的24.38亿元同比增长177.23%至67.58亿元。截至期末,美的置业手中现金及现金等价物合计约185.95亿元。

按照去年监管部门设置的“三道红线”来看,截至2020年,美的置业净负债率下降9.8个百分点至79%;剔除预收账款的资产负债率为76.4%,较2019年下降3.8个百分点;现金短债比则为1.52,而2019年同期这一数据则为2.1。

因剔除预收款后的资产负债率大于70%,目前美的置业仍踩“一道红线”。管理层在业绩会上表示,将在3年内实现公司“三道红线”指标全部达标,实现绿档。

美的置业的底气或源自对大股东的信赖。事实上,美的集团的确为美的置业帮衬许多。

公开信息显示,为了帮助美的置业运作,美的集团委派了多名元老级员工前往美的置业担任管理层。国盛证券在研报中提及,美的置业董事会主席郝恒乐早在1998年7月便任职于美的集团,曾出任多个管理职位,副总裁姚嵬于1997年7月开始任职于美的集团。除林冬娜外,其他高管均在美的集团任职多年。

2018年1月,美的置业还与美的集团签订10年期商标许可协议。地产开发行业,企业与政府的关系决定了经营的艰难与否,背靠着家电龙头美的品牌带来的影响力,美的置业直接从美的集团既有的业务网络和与地方政府建立的合作关系中受益。

人才和商标层面的驰援只是冰山一角,美的集团真正的作用在于,为美的置业提供更为便宜的资金。

上市前后,美的置业净负债率曾出现大幅下降,管理层曾在2019年3月的业绩会上直言:“2018年是非常特殊的一年,整个融资成本都比较高,对民企来说,更是高达十几个点,但我们有大股东背景,融资非常有优势。”

公开信息进一步显示,何享健手中的另一平台,美的控股多次在美的置业发行的债券中提供担保,以降低公司债券融资成本。

国盛证券研报显示,截至2020年2月,美的控股分别在“16美的01”、“16美的02”以及“19美的01”这三只债券的发行中提供担保。以“19美的01”为例,担保后的债项评级为AAA,对比发行时间相近的“19 美臵01”及“19美臵02”,担保后的发行利率较分别低 了170个以及120 个基点。

“背靠”大股东美的集团,美的置业在资金成本上更有优势。

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